اجاره‌داری حرفه‌ای پس از سه دهه کلید می‌خورد

امروز مدیرکل دفتر پایش طرح‌های مسکن وزارت راه و شهرسازی هم‌چنین از آغاز ثبت نام مسکن استیجار در شهرهای تهران و مشهد همزمان با هفته دولت (هفته اول شهریورماه) خبر داد است. بر این اساس «قانون تشویق احداث و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری» که خرداد ۱۳۷۷ به تصویب رسید پس از حدود سه دهه شکل اجرایی به خود می‌گیرد.

قانون مذکور را می‌توان نخستین چارچوب قانونی مشخص و نسبتا جامع دولت برای ایجاد و توسعه مسکن استیجاری  دانست اما طی سال‌های گذشته دولت‌ها به این عرصه ورود نکردند.

در حال حاضر دولت چهاردهم، توسعه مسکن استیجار عمومی و اجاره‌داری حرفه‌ای را در دستور کار خود قرار داده است. طبق برداشت‌هایی که از صحبت‌ها و نشست‌های مسئولان وزارت راه و شهرسازی صورت گرفته این طرح از چهار مسیر مکمل دنبال می‌شود و قرار نیست فقط با ساخت مستقیم دولتی اجرا شود.

تأمین واحدهای آماده و موجود، مدل تهاتر و مولدسازی املاک دولتی، ساخت مسکن استیجاری با مشارکت بخش خصوصی و مشارکت انبوه‌سازان، نهادهای عمومی و خیرین، چهار رکن اجرای طرح مسکن استیجار عمومی را تشکیل می‌دهد.

ایده اجرای مسکن استیجاری پس از آن شکل گرفت که پروژه‌های مسکن ملی، نتایج مطلوبی را در پی نداشت.

حبیب‌الله طاهرخانی ـ معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی ـ می‌گوید: تجربه دو دهه اخیر نشان داده که بخشی از عرضه مسکن، فراتر از توان اقتصادی خانوارها بوده است. در برخی مقاطع، منابع و ظرفیت‌های کشور صرف ساخت واحدهای لوکس شد؛ واحدهایی که بخش قابل توجهی از جامعه امکان دسترسی به آنها را نداشت و بعضاً سال‌ها خالی ماندند.

طاهرخانی با اشاره به تجربه مسکن مهر گفت: طرح مسکن مهر دو وجه داشت؛ یک وجه مثبت آن ورود دولت از طریق تسهیلات بود که عمدتاً در بافت‌های موجود و فرسوده شهری به رونق ساخت‌وساز کمک کرد. این بخش از طرح که مبتنی بر تسهیلات به خودمالکان بود، در مدت چند سال به نتیجه رسید.

وی افزود: اما وجه دیگر مسکن مهر، تصدی‌گری دولت در ساخت‌وساز بود که تجربه متفاوتی رقم زد. اینکه دولت خود زمین را مکان‌یابی کند، پیمانکار بگیرد، منابع را مدیریت کند و متعهد به تحویل واحد شود، در شرایطی که اقتصاد کشور با شوک‌های متعدد مواجه است، می‌تواند موجب طولانی شدن پروژه‌ها شود.

علی عسگری ـ مدیرعامل گروه مالی بانک مسکن  ـ نیز با اشاره به ابعاد مالی طرح‌های بزرگ مسکن خاطرنشان کرد: مسکن مهر با یک خط اعتباری ۵۰ هزار میلیارد تومانی آغاز شد که معادل حدود ۵۰ میلیارد دلار آن زمان بود اما امروز برای تأمین مالی باقیمانده آن به رقمی معادل کل خط اعتباری اولیه نیاز داریم. اگر هزینه تکمیل واحدهای باقی‌مانده به همراه خدمات و زیرساخت‌های مسکن مهر را با قیمت‌های امروز محاسبه کنیم، رقم مورد نیاز حدود ۳۵۰۰ هزار میلیارد تومان خواهد بود.

در پروژه نهضت ملی مسکن نیز که از سال ۱۴۰۰ آغاز شد قرار بود سالیانه یک میلیون واحد مسکونی ساخته شود اما با گذشت پنج سال در حال حاضر حدود ۹۲۰ هزار واحد نهضت ملی مسکن به مرحله ساخت رسیده که پیشرفت فیزیکی ۵۲۸ هزار واحد انبوه‌سازی آن به ۵۱ درصد و پیشرفت فیزیکی مابقی واحدها که به صورت پروژه‌های واگذاری انفرادی و گروهی در مدل واگذاری زمین اجرا می‌شود تنها ۱۸.۶ درصد است.

چالش اصلی دو طرح مذکور، کمبود منابع مالی از ناحیه تسهیلات بانکی و آورده متقاضیان است و افزایش رقم وام نیز چندان اثرگذار نیست. بر اساس جدیدترین برآوردها هزینه ساخت هر متر مسکن ملی به حدود ۴۰ میلیون تومان رسیده که ساخت یک واحد ۱۰۰ متری حدود چهار میلیارد تومان هزینه خواهد داشت. این در حالی است که سقف تسهیلات این طرح با مدت بازپرداخت ۲۰ ساله اخیرا به ۸۵۰ میلیون تومان رسیده، لذا متقاضی باید بیش از سه میلیارد تومان آورده واریز کند.

با این  اوصاف دولت چاره را در آن دید که مدل‌های دیگری را برای تامین مسکن دهک‌های پایین در دستور کار قرار دهد. مرحله نخست طرح مسکن استیجاری «تامین واحدهای آماده و موجود» است. دولت از واحدهای آماده یا نیمه‌تمام موجود استفاده می‌کند و گفته می‌شود تا کنون ۵۰۰۰ واحد را خریداری کرده و قرار است با اولویت دهک‌های یک تا سه به متقاضیان واگذار کند.

«تهاتر و مولدسازی املاک دولتی» نیز مدل دیگری است که وزارت راه و شهرسازی آن را دنبال می‌کند. مسیر کوتاه‌مدت این است که بخشی از املاک و دارایی‌های وزارت راه و شهرسازی، به‌خصوص املاک بزرگ‌متراژ و کم‌کاربرد، تهاتر یا فروخته شود و منابع حاصل برای تأمین مسکن استیجاری استفاده شود. هدف‌گذاری اعلام‌شده برای این مرحله، تأمین حدود ۱۰ هزار واحد است.

در قالبی  دیگر «ساخت مسکن استیجاری با مشارکت بخش خصوصی» در یک فرآیند میان‌مدت پیگیری خواهد شد. استفاده از زمین‌های دولتی برای جذب سرمایه‌گذاران خصوصی روش اجرای این قالب  است. وزارت راه زمین را تأمین می‌کند و سازندگان و سرمایه‌گذاران، ساخت واحدها را برعهده می‌گیرند. در آخرین اعلام وزارت راه، زمین برای حدود ۶۰۰۰ واحد در این زمینه تأمین شده و هدف‌گذاری این وزارتخانه، تأمین زمین برای ۷۵ هزار واحد مسکن استیجاری است.

در این مدل، ادارات کل راه و شهرسازی و شرکت‌های عمران شهرهای جدید زمین‌های موردنظر را در سامانه طرح‌های حمایتی مسکن بارگذاری می‌کنند و پس از آن، سرمایه‌گذاران از طریق فرآیند مشخص انتخاب می‌شوند.

آخرین روشی که وزارت راه و شهرسازی در طرح مسکن استیجاری دنبال می‌کند «مشارکت انبوه‌سازان، نهادهای عمومی و خیرین» است. اهرم کردن زمین دولتی و ورود چند گروه سرمایه‌گذار شامل انبوه‌سازان و سازندگان، نهادهای عمومی غیردولتی و خیرین در این فرآیند دنبال می‌شود.

تا کنون در پنج مرحله ثبت نام از متقاضیان مسکن استیجاری در ۱۵ منطقه کشور از طریق سامانه  Saman.mrud.ir انجام شده است.

مطابق ضوابط اعلام شده، متقاضیان برای بهره‌مندی از این طرح باید شرایط زیر را داشته باشند:

* از تاریخ ازدواج رسمی آنها بیش از پنج سال نگذشته باشد.

* متقاضی، همسر و افراد تحت تکفل وی طی پنج سال گذشته فاقد واحد مسکونی ملکی یا زمین با کاربری مسکونی باشند.

* متقاضیان بر اساس استعلام پایگاه رفاه ایرانیان در دهک‌های درآمدی یک تا شش قرار داشته و مطابق سامانه استحقاق‌سنجی سازمان برنامه و بودجه واجد شرایط شناخته شوند.

* متقاضی یا همسر وی دارای حداقل پنج سال سابقه سکونت در شهر مرکزی مجموعه شهری محل تقاضا باشند. برای ثبت‌نام در شهرهای جدید، سابقه سکونت در کل مجموعه شهری ملاک خواهد بود.

* متقاضی و همسر وی دارای فرم «ج» سبز باشند.

جدیدترین خبری که رضا فرهادزاده ـ مدیرکل دفتر پایش طرح‌های مسکن وزارت راه و شهرسازی ـ درخصوص برنامه های این وزارتخانه در هفته دولت اعلام کرده حاکی از آن است در حال حاضر برنامه‌ریزی شده تا ۱۳۴ هزار واحد مسکن شامل حدود ۹۰ هزار واحد شهری و ۴۰ هزار واحد روستایی، همزمان با هفته دولت و حداکثر تا شهریورماه به بهره‌برداری برسد.

وی افزود: این واحدها شامل حدود ۳۲ هزار واحد مسکن حمایتی و ۹۹ ساله، ۴۳ هزار واحد مسکن روستایی، ۳۴ هزار واحد خودمالکی شهری، ۱۴ هزار واحد بافت فرسوده و حدود ۸۰۰۰ واحد مسکن نیروهای مسلح است.

فرهادزاده با اشاره به سایر برنامه‌های حوزه مسکن حمایتی، اظهار کرد: علاوه بر این واحدها، حدود ۲۶ هزار مورد واگذاری زمین در قالب طرح جوانی جمعیت، نیز در برنامه قرار دارد.

مدیرکل دفتر پایش طرح‌های مسکن وزارت راه و شهرسازی هم‌چنین از آغاز ثبت نام مسکن استیجار در شهرهای تهران و مشهد همزمان با هفته دولت خبر داد.

تاکنون ثبت‌نام ۵۰۰۰ متقاضی مسکن استیجاری در ۱۵ شهر انجام شده و طبق وعده مسئولان وزارت راه و شهرسازی در هفته دولت اولین واحدها تحویل مستاجران می‌شود.

رضا خالقی – مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران – در این زمینه گفته تا پایان سال ۱۴۰۵ در شهرهای تهران، پرند، قرچک و اندیشه ۱۵۴۰ واحد مسکن استیجار تکمیل و به متقاضیان واجد شرایط واگذار می شود.