مستاجران در آشیان…

پس از حدود هشت ماه از طرح موضوع مسکن استیجاری موسوم به «طرح آشیان»، سرانجام طبق وعده فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی قرار است اولین واحدها در هفته اول شهریورماه تحویل متقاضیان شود. وی عصر دیروز در نشست خبری‌اش از ثبت‌نام و واگذاری ۵۰۰۰ واحد استیجار عمومی در هفته دولت (هفته اول شهریورماه) خبر داد.

همچنین پاییز سال گذشته وزارت راه و شهرسازی اعلام کرد که تملک ۱۰ هزار  واحد مسکونی را برای واگذاری به مستاجران آغاز کرده است. در سال جاری ثبت نام این واحدها شروع شد و تا کنون در ۱۵ شهر ثبت‌نام انجام شده است. گفته می‌شود حدود ۲۵۰۰ واحد در طرح آشیان (مسکن استیجاری) برای شهرهای تهران و مشهد تامین خواهد شد.

آن‌طور که حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده در ۱۵ شهر مورد نظر تا کنون مجموعا ۵۰۰۰ فقره ثبت نام صورت گرفته که در هفته دولت ادامه خواهد داشت. فرآیند تحویل واحدها نیز از هفته دولت در استان‌هایی که زودتر وارد مرحله ثبت‌نام شده‌اند آغاز می‌شود.

بر اساس برخی آمارها بین هفت تا هشت میلیون خانوار مستاجر در کشور وجود دارد که شاید ۵۰۰۰ واحد مسکن  استیجار تناسبی با این جمعیت نداشته باشد. اما وزیر راه و شهرسازی این اقدام را شروع یک فرآیند برای کمک به اقشار کم‌درآمد، ساماندهی و کنترل بازار مسکن و اجاره می‌داند.

بررسی مسکن  استیجار در اتریش و کره جنوبی

طرح مسکن استیجاری سال‌هاست که در کشورهای توسعه‌یافته به عنوان ابزاری برای مدیریت بازار اجاره و حمایت از گروه‌های کم‌درآمد اجرا می‌شود.

به طور مثال در اتریش و به‌ویژه شهر وین، مسکن صرفاً یک ابزار سرمایه‌گذاری برای سود حداکثری نیست، بلکه به عنوان یک خدمات عمومی (Public Service) شناخته می‌شود. هدف اصلی دولت، ایجاد تنوع در سکونتگاه‌ها و جلوگیری از جدایی طبقاتی  است؛ به این معنا که در یک مجتمع مسکونی، افراد با سطوح درآمدی مختلف در کنار هم زندگی می‌کنند. مالکیت این واحدها مستقیماً در اختیار شهرداری است. اجاره‌بها در این واحدها بسیار پایین است و قراردادها معمولاً مادام‌العمر هستند.

مدل مسکن استیجاری در کره جنوبی کاملاً متفاوت با اتریش است و نکته جالبش این است که این کشور به‌جای تکیه بر سیستم‌های کلاسیک «اجاره ماهانه»، سیستمی بومی و منحصربه‌فرد به نام «جونسه» (Jeonse) دارد که سیستم آن اجاره با سپرده کلان، بدون اجاره ماهانه است. در این فرآیند مستأجر به‌جای پرداخت اجاره ماهانه، مبلغی بسیار بالا (اغلب بین ۵۰٪ تا ۸۰٪ از ارزش ملک) را به‌صورت سپرده به مالک پرداخت می‌کند. در پایان قرارداد (معمولاً ۲ سال)، مالک کل سپرده را بدون کم و کاست به مستأجر برمی‌گرداند. این یعنی مستأجر عملاً از یک «وام بدون بهره» بهره‌مند می‌شود و مالک نیز از یک «استقراض ارزان» سود می‌برد. منطق اقتصادی این برنامه آن است که مالک این سپرده را سرمایه‌گذاری می‌کند و از سود حاصل از آن بهره می‌برد، درحالی‌که مستأجر از منزل استفاده می‌کند.

شهریور سال گذشته مسئولان نشست مشترکی بین مسئولان مسکن ایران و کره جنوبی برای بررسی تجربه کشور کره جنوبی در حوزه اجاره‌داری حرفه‌ای و تامین مسکن استیجاری با اولویت دهک‌های کم‌درآمد در وزارت راه و شهرسازی برگزار شد.

احیای یک قانون بر زمین مانده

در ایران از حدود سه دهه قبل طرح مسکن استیجاری مطرح شد اما در مرحله اجرا با تغییراتی همراه شد و می‌توان گفت دولت‌ها نتوانستند اهداف این برنامه را محقق کند و چیزی با عنوان مسکن استیجاری وجود ندارد. از سال قبل دولت چهاردهم اعلام کرد که به شکل جدی قصد اجرای این طرح را دارد.

در ایران از منظر تاریخی، این برنامه را می‌توان ادامه یک مسیر طولانی‌تر دانست؛ مسیری که از «قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن» مصوب ۱۳۸۷ آغاز شد، در سال‌های بعد بیشتر بر تسهیلات ملکی، مسکن حمایتی و ابزارهای مقطعی تکیه داشت، و در سال ۱۴۰۳ با قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها به سمت تنظیم بازار اجاره رفت. اما در ۱۴۰۴ برای اولین‌بار، دولت به‌طور جدی از حمایت غیرمستقیم به سمت عرضه مستقیم مسکن اجاره‌ای عمومی حرکت کرد.

حبیب‌الله طاهرخانی ـ معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی ـ با بیان اینکه دولت‌ها در کشورهای مختلف با حمایت از عرضه، به‌ویژه واحدهای استیجاری و اجاره‌داری عمومی، به‌عنوان یکی از ابزارهای مدیریت بازار مسکن استفاده می‌کنند، گفت: مطابق مصوبه شورای عالی مسکن، در دو مرحله، موضوع مسکن استیجاری پیگیری می‌شود. در مرحله نخست از ظرفیت‌های خود وزارتخانه، پروژه‌های مشارکتی و خانه‌های سازمانی استفاده شده و همچنین ظرفیت نهادهای عمومی و زیرمجموعه‌های وزارت راه و شهرسازی از جمله بانک مسکن و بنیاد مسکن نیز مورد استفاده قرار می‌گیرد.

به گفته وی، در مجموع اکنون حدود ۵ هزار واحد مسکن استیجاری آماده شده و ثبت‌نام آنها در استان‌های مختلف آغاز شده است. این ثبت‌نام‌ها ادامه خواهد داشت و فرآیند تحویل واحدها نیز از هفته دولت در استان‌هایی که زودتر وارد مرحله ثبت‌نام شده‌اند، آغاز می‌شود.

تولید و عرضه مسکن استیجاری با استفاده از ظرفیت بخش خصوصی

طاهرخانی همچنین از برنامه وزارت راه و شهرسازی برای تولید و عرضه مسکن استیجاری با استفاده از ظرفیت بخش خصوصی خبر داد و اظهارکرد که دستورالعمل‌های این طرح به ادارات کل ابلاغ شده و زیرسامانه‌ای در سامانه تم (سامانه طرح‌های حمایتی مسکن) برای آن طراحی شده است. ادارات کل راه و شهرسازی و شرکت‌های عمران شهرهای جدید، زمین‌هایی را که باید برای تولید مسکن استیجاری با مشارکت بخش خصوصی اختصاص یابد، در این سامانه بارگذاری می‌کنند.

به گفته معاون وزیر راه و شهرسازی، در جلسه روز گذشته عملکرد ادارات کل و شهرهای جدید در زمینه بارگذاری اراضی بررسی شد و بر اساس گزارش ارایه ‌شده، هم اکنون زمین مورد نیاز برای حدود ۶۰۰۰ واحد تامین شده است. هدف‌گذاری این طرح نیز تامین زمین برای ۷۵ هزار واحد است.

به گفته وی، پس از تامین زمین، باید در یک فرایند مشخص، سرمایه‌گذاران انتخاب و زمین برای تولید مسکن استیجاری واگذار شود.

طبق آنچه معاون وزیر راه و شهرسازی عنوان کرده، یکی از اهداف اصلی وزارت راه و شهرسازی در قالب طرح «آشیان»، تامین مسکن برای زوج‌های جوان است و جامعه هدف این برنامه، زوج‌های جوانی هستند که بیش از پنج سال از ازدواج آنها نگذشته است.

طاهرخانی تاکید کرد که در این بخش (موضوع استیجار)، ۵۰۰۰ واحد مسکن استیجاری آماده‌شده است که تحویل می‌شود. همچنین زمین برای ۷۵ هزار واحد مسکن استیجاری، در راستای تامین مسکن برای این جامعه هدف دنبال می‌شود.