دلیل شکست مسکن اجارهای در دهه ۷۰
شاید مهمترین پاشنه آشیل طرح اجارهداری در دهه ۷۰ واگذاری واحدها در قالب اجاره به شرط تملیک بود که باعث شد دولت نقش خود را برای تنظیمگری در بازار اجاره از دست بدهد. تولید و عرضه مسکن اجارهای تحت عنوان الگوی اجارهداری در دهه ۷۰ خورشیدی توسط وزارت مسکن با همکاری شهرداریها اجرا شد. در […]
شاید مهمترین پاشنه آشیل طرح اجارهداری در دهه ۷۰ واگذاری واحدها در قالب اجاره به شرط تملیک بود که باعث شد دولت نقش خود را برای تنظیمگری در بازار اجاره از دست بدهد.
تولید و عرضه مسکن اجارهای تحت عنوان الگوی اجارهداری در دهه ۷۰ خورشیدی توسط وزارت مسکن با همکاری شهرداریها اجرا شد. در آن دوره، پروژه استیجار عمدتا بهصورت اجاره به شرط تملیک تعریف شده بود. آنطور که افراد مطلع و فعالان صنعت ساختمان میگویند دولت در ابتدا اجرای طرح اجارهداری را بر عهده گرفت اما با مشکلاتی همچون سیستم بروکراسی حاکم بر ادارات کشور مواجه شد و بعد از چند سال اجرای آن را به یک شرکت خصوصی واگذار کرد. آن شرکت نهایتا واحدهای مسکونی را تکمیل کرد و اواسط دهه ۸۰ به متقاضیان تحویل داد.
در آن برهه زمینهایی در اختیار انبوهسازان قرار گرفت تا واحدها را بسازند و به مدت پنج سال اجاره دهند. بعد از این مدت نیز در صورت تمایل، زمین با نرخ زمان قرارداد به آنها منتقل میشد. اما این طرح عملا نتوانست منجر به یک سیستم پایدار مبتنی بر تقویت توان طرف تقاضا در بازار اجاره شود تا اینکه با پایان مسئولیت محمد سعیدیکیا در وزارت مسکن، آمدن علی نیکزاد به این وزارتخانه و اجرای طرح مسکن مهر در سال ۱۳۸۶ بهطور رسمی منتفی اعلام شد.
مسئولان وزارت راه و شهرسازی دولت چهاردهم میگویند که قصد دارند از تجارب جهانی و طرحهای قبلی اجرا شده در ایران استفاده کنند. حبیبالله طاهرخانی ـ معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی ـ به مهمترین پاشنه آشیل طرح دهه ۷۰ اشاره میکند که پس از واگذاری واحدها به مستاجران عملا دولت نقش خود را برای تنظیمگری در بازار اجاره از دست داد. او میگوید که در طرح جدید قصد داریم عمده واحدها را در تملک دولت نگه داریم و پس از حداکثر پنج سال با توانمند شدن متقاضیان، واحدهای مسکونی را در اختیار دیگر افراد مشمول در دهکهای پایین قرار دهیم.
دولت باید از نقش مستقیم ساخت فاصله گرفته و با ابزارهای تنظیمگری، بخش خصوصی را به سمت ساخت مسکن برای اقشار کمدرآمد سوق دهد
از طرف دیگر دولت پزشکیان از دو طرح ناموفق مسکن مهر و مسکن ملی را که شش دولت را درگیر خود کرد درس گرفته است. مسکن مهر از آن جهت ناموفق تلقی میشود که هنوز برخی واحدهای آن پس از ۱۸ سال در مناطقی مثل شهر جدید پردیس در اطراف تهران تکمیل نشده است.
حبیبالله طاهرخانی با اشاره به این موضوع به ایسنا گفت: بسیاری از خانوارهای کمدرآمد به دلیل ناتوانی در تامین سهم آورده، قادر به ورود به طرحهای تامین مسکن ملکی نیستند. برخی از آنها نیز به دلیل مشکلات مالی و معیشتی در ادامه راه ناگزیر به انصراف و یا فروش امتیاز خود به دهکهای درآمدی بالاتر مالک مسکن می شوند و علیرغم هزینه قابل توجه در حوزه تامین زمین، زیرساختها و تسهیلات، بیمسکنها، مسکن دار نمی شوند.
مجموع این عملکردها، تجربیات و برنامهها وزارت راه و شهرسازی را بر آن داشت تا مسکن استیجار عمومی را روی میز سیاستگذار بگذارد.
شهریور امسال نشست مشترک مسئولان مسکن ایران و کره جنوبی برای بررسی تجربه کشور کره جنوبی در حوزه اجارهداری حرفهای و تامین مسکن استیجاری با اولویت دهکهای کمدرآمد در وزارت راه و شهرسازی برگزار شد. کشور کره جنوبی از حدود شش دهه گذشته در حوزه تامین و عرضه مسکن استیجاری به اقشار کمدرآمد ورود کرده و این دهکها را در صورت نیاز حتی تا ۵۰ سال حمایت میکند.
تأمین مسکن اقشار کمدرآمد، فراتر از یک چالش شهری، معیاری برای سنجش کارآمدی حکمرانی و عدالت اجتماعی در هر کشوری است. واکاوی تجربیات موفق جهانی، یک ضرورت راهبردی برای طراحی مدل بومی و پایدار است. تمامی کشورهای مورد بررسی، با شکاف عمیق قیمت مسکن و توان پرداخت اقشار کمدرآمد روبرو بودهاند. پاسخها از مداخله مستقیم دولت تا اتکا به بازار متغیر است.
یک کارشناس: با بحران اجارهنشینی مواجهیم
حمیده امکچی، صاحبنظر ارشد حوزه مسکن و شهرسازی، ورود دولت به حوزه استیجارعمومی به منظور تامین و عرضه واحدهای استیجاری در استطاعت برای دهکهای پایین اقتصادی را ضرورتی اجتنابناپذیر عنوان کرد و گفت: بحران اجارهنشینی در مقطع زمانی فعلی موضوعی است که نیاز به یک راهحل اساسی دارد و لازم است دولت و سیاستگذار مسکن به طور مستقل به این بازار ورود کند.
وی تاکید کرد: اجرای این سیاست باید به گونهای باشد که واحدهای مسکونی همواره در شکل استیجار در اختیار خانوارهای نیازمند قرار گیرد و ماهیت آن از استیجاری به ملکی تغییر نکند.
تامین مسکن استیجاری با مشارکت بخش خصوصی و شهرداریها
سهراب مشهودی، صاحبنظر ارشد مسکن و شهرسازی نیز در این باره بیان کرد: مساله اصلی در بخش مسکن در حال حاضر موضوع تامین سرپناه برای خانوارهای جدید و خانوارهای کمدرآمد است. بهترین نوع مداخله در این زمینه نیز مربوط به مداخله غیرمستقیم از مسیر مشارکت با بخش خصوصی و نهادهای عمومی و محلی همچون شهرداریها است.
تجربه ۱۲ کشور دنیا چه میگوید؟
امیرحسین گرکانی ـ رئیس پژوهشکده سوانح طبیعی بنیاد مسکن ـ به تجربه ۱۲ کشور در تامین مسکن اقشار کمدرآمد پرداخته که در ادامه میخوانید:
– استرالیا؛ تمرکز بر یارانه مستأجرمحور و مالکیت مشترک: دولت از طریق سازمان سنترلینک جامعه هدف را شناسایی کرده و بخشی از اجاره را پرداخت میکند. همچنین، طرحهای مالکیت مشترک که دولت در آن بخشی از ملک را نگه داشته و ورود اقشار کمدرآمد به بازار مالکیت را تسهیل کرده است.
– چین؛ گذار از سیستم رفاهی به بازارمحور با کنترل قیمت: سیاست کلیدی، ساخت مسکن اقتصادی با قیمت ۵۰ تا ۷۰ درصد بازار است. دولت با واگذاری زمین دولتی به سازندگان و سقفگذاری سود آنها (کمتر از ۳ درصد)، قیمت را کنترل میکند. ابزار مالی اصلی نیز صندوق آیندهنگر مسکن است.
– انگلستان؛ تغییر نقش دولت از سازنده به تسهیلگر: سیاست بر پایه مالکیت اشتراکی و واگذاری سهام ارزانقیمت استوار است. دولت با ابزارهای برنامهریزی شهری، توسعهدهندگان را ملزم به اختصاص بخشی از واحدها به اقشار کمدرآمد میکند.
– ایالاتمتحده آمریکا؛ اتکای حداکثری به بازار و یارانههای تقاضا: ابزار اصلی، کوپنهای اجاره (یارانه مستأجرمحور) است که به خانوارها قدرت انتخاب در بازار خصوصی میدهد. همچنین، از ابزار منطقهبندی دربرگیرنده برای تشویق سازندگان استفاده میشود.
– برزیل؛ تمرکز مسکن تدریجی: برزیل با عبور از نوسازیهای قهری، به الگویی رسیده که دولت زیرساخت فراهم کرده و اقشار کمدرآمد طی فرآیندی تدریجی (۳ تا ۵ سال) مسکن خود را متناسب با توان مالی تکمیل میکنند.
– ترکیه؛ سیاست مسکن اجتماعی با مدیریت نهاد دولتی (TOKI): دولت با تأمین زمین رایگان برای اقشار کمدرآمد و فروش واحدها با پیشپرداخت کم و اقساط بلندمدت (۱۵ساله)، امکان خانهدار شدن را فراهم کرده است. تمرکز بر نوسازی بافتهای فرسوده و ساخت ساختمانهای حداکثر ۴ طبقه نیز بخشی از سیاست این کشور است.
– فرانسه؛ مسکن اجتماعی اجارهای با کیفیت بالا و پراکنده: فرانسه با تمرکز بر ساخت واحدهای اجارهای و پراکندهسازی آنها در بافت شهری، از ایجاد محلههای حاشیهای جلوگیری میکند. تأمین مالی از طریق مالیاتهای اختصاصی و وامهای بانکی بلندمدت انجام میشود.
– تایوان؛ گذار از وامهای عمومی به مسکن اجتماعی اجارهای: پس از شکست سیاستهای وامدهی عمومی که منجر به افزایش قیمت شد، تایوان به سمت ساخت مسکنهای اجتماعی اختصاصی برای اجاره به اقشار بسیار آسیبپذیر حرکت کرد.
– کره جنوبی؛ مقابله با سوداگری از طریق سیستم پیشفروش و توسعه اجارهداری: کره جنوبی برای خروج از بحران کمبود مسکن، از سیستم پیشفروش با ضمانت تکمیل استفاده کرد و در سالهای اخیر با تغییر هدفگذاری به سمت رفاه مسکن، سهم مسکن استیجاری دولتی را افزایش داده است.
– هنگکنگ؛ مدیریت انحصاری زمین و تولید انبوه: دولت هنگکنگ به عنوان تنها تأمینکننده زمین، با ساخت شهرکهای مسکونی عمومی (اجارهای و مالکیتی)، مدل موفقی را اجرا کرده است. برنامههایی مانند طرح خرید مستأجران با تخفیف ۳۰ تا ۴۰ درصدی، ابزارهای اصلی این کشور هستند.
– مالزی؛ تعیین سهمیه قانونی برای بخش خصوصی: مالزی با تصویب قوانینی سازندگان و بخش خصوصی را ملزم کرده است ۳۰ درصد از پروژههای خود را به مسکن ارزانقیمت اختصاص دهند.
– سنگاپور؛ مدل جامع مالکیت عمومی با مدیریت متمرکز: سنگاپور با نهاد متولی (HDB) و کنترل کامل بر زمین، شهرکهای مسکونی خودکفای اقماری ساخته است. این کشور با استفاده از صندوق پسانداز اجباری (CPF) و فروش مسکن با اجاره ۹۹ ساله، توانسته است به نرخ مالکیت ۹۱ درصد دست یابد و مسکن عمومی را به کالایی با کیفیت تبدیل کند.
جمعبندی و نتیجهگیری
بررسی تجربیات متنوع کشورهای جهان نشان میدهد که برای پاسخگویی مؤثر به نیاز مسکن اقشار کمدرآمد، نمیتوان از یک نسخه واحد پیروی کرد و نیازمند یک بسته سیاستی یکپارچه و چندوجهی است که اجزای آن به شرح زیر است:
– مدیریت زمین باید به عنوان ستون فقرات سیاستگذاری قرار گیرد. تجربه سنگاپور، هنگکنگ و ترکیه نشان میدهد که تأمین زمین ارزانقیمت یا رایگان توسط دولت، مهمترین عامل کاهش قیمت تمامشده است.
– تنوع در ابزارهای تأمین مالی ضروری است. باید منابع پایدار را برای تأمین وامهای بلندمدت با نرخ ترجیحی اختصاص داد. صرفاً اتکا به منابع بانکی با نرخهای ترجیحی بدون پشتوانه پایدار، تورمزا خواهد بود.
– تقسیم کار هوشمندانه بین دولت و بخش خصوصی الزامی است. دولت باید از نقش مستقیم ساخت فاصله گرفته و با ابزارهای تنظیمگری، بخش خصوصی را به سمت ساخت مسکن برای اقشار کمدرآمد سوق دهد.
– تنوع در الگوهای واگذاری متناسب با دهکهای درآمدی مهم است. برای دهکهای پایین، الگوهای مسکن اجارهای اجتماعی مناسبتر است تا فشار بازپرداخت وام بر آنها تحمیل نشود. برای دهکهای متوسط، الگوی مالکیت اشتراکی یا پیشفروش میتواند کارساز باشد.
– در نهایت، شناسایی دقیق جامعه هدف و شفافیت در تخصیص برای جلوگیری از فساد و انحراف منابع حیاتی است.
هیچ دیدگاهی درج نشده - اولین نفر باشید