با این تورم مسکن استیجاری شدنی نیست/ دولت زمین بدهد، بخش خصوصی بسازد

خشایار باقرپور اظهار کرد: مسکن استیجاری اساسا باید در سبد بخش مسکن کشور باشد، لذا درخصوص چرایی آن تردیدی وجود ندارد اما چگونگی آن محل بحث است؛ زیرا به نظر می‌رسد علیرغم حرف های قشنگی که دولتمردان درباره مسکن استیجار عمومی بیان می‌کنند افق مشخصی درخصوص آن دیده نمی‌شود و بیشتر شبیه رویا است.

وی افزود: اگر هدف‌گذاری وزارت راه و شهرسازی برای ۱۰ هزار واحد به صورت مقطعی باشد بهتر است بیش از این برای آن وقت نگذاریم؛ چرا که ۱۰ هزار واحد قرار نیست کمکی به اقتصاد مسکن یا حل بحران مسکن کند.

این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: گفته می‌شود قرار است مسکن استیجاری به زوج‌های جوانی که بیش از پنج سال از ازدواجشان نگذشته تعلق پیدا کند. در حال حاضر حدود ۵۰۰ هزار ازدواج در سال انجام می‌شود که طی یک دوره پنج ساله به دو میلیون و ۵۰۰ هزار تشکیل خانواده جدید می‌رسد. اگر مسکن استیجاری به طور مثال برای ۴۰ درصد این جمعیت هدف گذاری کند باید یک میلیون واحد ظرف پنج سال احداث شود. اینجاست که می‌گوییم ۱۰ هزار واحد هیچ تناسبی با جمعیت مخاطب بازار اجاره ندارد.

باقرپور با بیان اینکه مهمترین چالش طرح مسکن استیجاری تامین منابع مالی آن است گفت: فکر می‌کنم حدود ۳۰ همت بودجه در مرحله نخست طرح مسکن استیجار عمومی تعیین شده که در حال حاضر در صندوق ملی مسکن موجود است و تقریبا کفاف خرید و ساخت حدود ۶۰۰۰ واحد از این ۱۰ هزار واحد را می دهد و می‌توانند ۴۰۰۰ واحد هم با سازندگان تهاتر کنند. اما برای افق این طرح هیچ برنامه‌ای از سوی وزارت راه و شهرسازی اعلام نشده است.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران تصریح کرد: فعلا انبوه‌سازان در این طرح مشارکت داده نشده‌اند و گویا تعدادی واحد توسط بنیاد مسکن در حال ساخت و ساز دارد. الان نمی‌توانیم پروژه‌های انبوه‌سازی را پیدا کنیم که هیچکدام به فروش نرفته باشد. اساسا چنین تمرکز سرمایه‌ای وجود ندارد. معمولا مجتمع‌های انبوه‌سازی به صورت پیش‌فروش عرضه می‌شود یا در قالب تعاونی برای اعضای آن احداث خواهد شد. بنابراین فقط پروژه‌های بنیاد مسکن در دسترس وزارت راه و شهرسازی قرار دارد.

وی گفت: نقد دیگری که به مسکن استیجاری وارد می‌شود این است که فراتر از واحدهای در اختیار بنیاد مسکن یا سایر نهادها که در حال حاضر ساخته شده یا در شرف تکمیل است، در سایر بخش‌ها پروژه‌هایی که به صورت مجتمع برای این طرح اختصاص داده شود وجود ندارد. فایل‌هایی پراکنده در شهرها هست اما مسکن استیجاری باید به صورت متمرکز و مجتمع‌های مسکونی ایجاد شود.

باقرپور درباره برآورد از هزینه اجرای طرح مسکن استیجاری بیان کرد: اگر قرار است دولت کار قابل توجهی برای مستاجران انجام دهد باید دست کم یک میلیون واحد استیجاری در اختیار آنها قرار دهد که با هزینه‌های امروز به بودجه‌ای معادل ۵۰۰۰ همت نیاز دارد. واضح است که دولت چنین بودجه‌ای در اختیار ندارد اما اگر فرض را بر این بگیریم که داشته باشد با چنین رقم هنگفتی می‌تواند کل ناترازی برق کشور را از طریق احداث نیروگاه‌های خورشیدی برطرف کرد.

با توجه به تورم حدود ۵۰ درصد ایران، ارزش پولی که در ماه اول اجاره دریافت می‌شود با ارزش پول در پایان قرارداد یکساله چیزی حدود ۳۳ درصد اختلاف دارند، لذا دولت نمی‌تواند انتظار داشته باشد نرخ اجاره در تمدید قرارداد کمتر از میزان رشد آن در بازار اجاره باشد

این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: مقایسه مسکن استیجاری در ایران با کشورهای اروپایی مثل اتریش از اساس اشتباه است. به خاطر این‌که هیچ کدام از شاخص‌های اقتصادی ما و اتریش با هم یکسان نیست. آن‌جا یک ثبات اقتصادی وجود دارد و تورم نزدیک به صفر است که سرمایه‌گذاری در این حوزه برای بخش خصوصی هم جذابیت دارد. اما در کشور ما با تورم سنگین حدود ۵۰ درصد، سرمایه‌گذاری در مسکن استیجاری به هیچ عنوان توجیه‌پذیر نیست؛ بخصوص با دخالت دستوری که دولت می‌خواهد داشته باشد. مثلا دولت می‌گوید باید رشد نرخ اجاره کمتر از بازار باشد؛ در حالی که آنچه تورم اجاره را بالا می‌برد تورم قیمت مسکن است.

وی گفت: با توجه به تورم حدود ۵۰ درصد ایران، ارزش پولی که در ماه اول اجاره دریافت می‌شود با ارزش پول در پایان قرارداد یکساله چیزی حدود ۳۳ درصد اختلاف دارند. یعنی ارزش پول ۳۳ درصد کمتر شده و دولت نمی‌تواند انتظار داشته باشد نرخ اجاره در تمدید قرارداد کمتر از میزان رشد آن در بازار اجاره باشد.

به گفته باقرپور، تا زمانی که برنامه مشخص با جزئیات از سوی وزارت راه و شهرسازی برای طرح مسکن استیجار عمومی ارائه شود نمی‌توان درباره آن تصمیم گرفت. مسلما اگر برنامه ارائه شده مبتنی بر واقعیت و دارای جذابیت باشد متقاضیان را در بخش خصوصی، دولتی و حتی سرمایه‌گذاران خارجی به خود جذب می‌کند. در غیر این صورت به سرنوشت بسیاری از طرح‌های شکست خورده قبلی مثل مسکن مهر و نهضت ملی مسکن دچار می شود.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران اظهار کرد: دولت می‌گوید برای اجرای مسکن استیجاری، زمین به سازندگان بخش خصوصی واگذار می‌کنیم. سوالی که پیش می آید این است که این زمین‌ها کجاست؟ آیا زیرساخت دارد یا ندارد؟ معتقدم اگر دولت مشارکت محور با بخش‌های دیگر جلو برود بهتر جواب می‌گیرد. به این شکل که بیاید اراضی در اختیار خود را با سازندگان، انبوه‌سازان و تعاونی‌ها مشارکت کند و قدرالسهم خودش را در قالب استیجار عمومی  واگذار کند. اما در حال حاضر این ابهام وجود دارد که دولت ممکن است تکالیفی را مازاد بر مشارکت برای بخش خصوصی در نظر بگیرد که این می‌تواند دافعه ایجاد کند.