چین در ایران مسکن استیجاری می‌سازد؟

دولت چین قرار است در ساخت مسکن استیجاری با ایران همکاری کند. این در حالی است که اخیرا وزیر راه و شهرسازی از تملک برخی واحدهای مسکونی استیجاری برای واگذاری به متقاضیان خبر داده بود.

در همین راستا امروز نشستی بین وزیر راه و شهرسازی ایران و وزیر مسکن و شهرسازی چین در حاشیه دومین نشست بین‌المللی اتصال ریلی چین به اروپا برگزار شد؛ نشستی که نقشه راه حوزه مسکن و ساختمان جهت امضای تفاهم‌نامه بین ایران و چین در آن ترسیم شد.

همکاری در حوزه ساخت و ساز زیربناهای حمل ونقل و مسکن، انتقال تکنولوژی ساخت مسکن اجتماعی و مسکن صنعتی از محورهای اصلی گفت‌وگوی فرزانه صادق وزیر راه و شهرسازی ایران و نی هونگ وزیر مسکن چین بود.

همکاری مراکز تحقیقاتی دو کشور در حوزه مسکن و شهرسازی و حوزه‌های تخصصی ساختمان، صدور گواهینامه‌های مشترک، توسعه پایدار نواحی شهری و ساخت و ساز با تاکید بر انرژی های تجدیدپذیر و منابع آب و همچنین مقاوم سازی در برابر بلایای طبیعی و آتش سوزی از دیگر موارد همکاری در حوزه مسکن دو کشور و محورهای گفتگوهای وزیر راه و شهرسازی کشورمان با وزیر مسکن جمهوری خلق چین محسوب می‌شود.

اما موضوعی که در این دیدار مدنظر دو طرف قرار گرفت مشارکت در ساخت مسکن اجتماعی و مسکن استیجاری بود که فرزانه صادق ـ وزیر راه و شهرسازی ـ به آن اشاره کرد. صادق گفت که در این راستا علاقه‌مند هستیم تسهیلات را در اختیار شرکت‌های چینی قرار دهیم.

دولت باید بتواند پروژه‌ای را که شروع می‌کند به‌موقع به پایان برسد، اگر این‌گونه شود در بازار مسکن اثرگذار است اما تجربه ناموفق تمام طرح‌های دولتی از جمله مسکن استیجاری و هم‌چنین مسکن مهر، اقدام ملی و نهضت ملی مسکن که بعد از مسکن استیجاری اجرا شده نشان می‌دهد دولت‌ها سازنده‌ی خوبی نیستند

چند روز قبل نیز فرزانه صادق ـ وزیر راه و شهرسازی ـ در یک گفت‌وگوی تلویزیونی اعلام کرد: تمام تلاش ما این است که تا پایان سال بتوانیم حداقل ۱۰ هزار واحد استیجاری را در اختیار مردم، خصوصاً زوج‌های جوان، قرار دهیم. در حال حاضر خرید این واحدها آغاز شده و امیدواریم تا پایان سال به هدف‌گذاری ۱۰ هزار واحد برسیم. واحدهایی که خریداری می‌شوند با اجاره‌بهای کمتر، پول پیش پایین‌تر و امنیت سکونتی بیشتر به متقاضیان واگذار خواهند شد.

استفاده از تجربیات جهانی در ماه‌های اخیر

اوایل شهریور امسال هم نشست مشترک مسئولان وزارت راه و شهرسازی ایران و کره جنوبی برای بررسی تجربه کشور کره جنوبی در حوزه اجاره‌داری حرفه‌ای و تامین مسکن استیجاری با اولویت دهک‌های کم‌درآمد در محل وزارت راه و شهرسازی برگزار شد.

در پی این نشست، جزئیات عرضه مسکن استیجاری با دو مدل «تامین واحدهای مسکونی آماده» و «ساخت مسکن استیجاری» برای زوج‌های جوان که طی پنج سال اخیر ازدواج کرده‌اند، با حضور وزیر راه و شهرسازی به تصویب رسید.

در زمان دولت سیزدهم نیز وزارت راه و شهرسازی و شهرداری تهران قصد داشتند طی همکاری با چین برای ورود فناوری ساخت و کمک به اجرای طرح نهضت ملی مسکن در ایران اقدام کنند. حتی علیرضا زاکانی ـ شهردار تهران ـ درباره دستاوردهای سفری که دو سال قبل به چین داشت از شهرک‌سازی نوین چینی‌ها برای تهرانی‌ها خبر داد و اعلام کرد: تفاهم ما این بود که طراحی از سوی شهرداری باشد و چینی‌ها شهرک‌سازی نوین انجام دهند. در ادامه اما خبری از این برنامه‌ها به گوش نرسید. به نظر می‌رسد آن طرح‌ها به دلایلی همچون نبود مکانیسم مشخص در مبادلات پولی و بانکی، محقق نشد.

یک سال بعد از اعلام این خبر توسط شهردار تهران، اصغر فخریه کاشان ـ معاون ارزی اسبق بانک مرکزی ـ بیان کرد: چینی‌ها به دلیل نپیوستن ایران به FATF حساب‌های بانکی ایران را بسته‌اند. او یادآور شد: «سال‌هاست که گفته می‌شود چینی‌ها قرار است در ایران مسکن بسازند و حتی موافقت‌نامه نوسازی بافت‌های فرسوده تهران امضا شد، اما هیچ‌گاه شکل اجرایی به خود نگرفت.  عدم ورود ایران به FATF طی سال‌های گذشته باعث شد ترکیه جای ما را در صدور خدمات فنی و مهندسی بگیرد و حداقل ۲۵ میلیارد دلار که از این ناحیه می‌توانست سالیانه وارد کشور شود از دست برود.»

با همه این احوالات، مسکن استیجاری  در ایران سابقه دارد. دهه ۷۰ خورشیدی در دوران مسئولیت عبدالعلی‌زاده در وزارت مسکن، ساخت واحدهای استیجاری با مدل اجاره به شرط تملیک برخی شهرهای کشور از جمله تهران اجرا شد. اگرچه این برنامه نیز به گفته‌ی افراد مطلع و کارشناسان در آن زمان حدود یک دهه به طول انجامید نهایتا به خانه‌دار شدن تعدادی از افراد منجر شد. اما این برنامه‌ها به دلیل نبود ساختار و مکانیسم مشخص ادامه پیدا نکرد.

چرا مسکن  استیجاری دهه ۷۰ به سرانجام نرسید؟

درباره چگونگی اجرای مسکن استیجاری با استفاده از مدل عقیم اجاره به شرط تملیک که سه دهه قبل در تهران اجرا شد با حسن محتشم ـ کارشناس بازار ـ مسکن گفت‌گو کردیم.

حسن محتشم که در جریان اجرای برنامه مسکن استیجاری در تهران قرار داشته است یادآور شد: در دهه ۷۰ شمسی برای اولین بار مسکن استیجاری توسط و وزارت مسکن وقت و شهرداری تهران مطرح شد. در سراسر کشور، زمین‌هایی را گرفتند و شروع به ثبت نام از مستاجران کردند. دولت در قالب مدل اجاره به شرط تملیک به متقاضیان این امتیاز را داد که اجاره را به عنوان اقساط خانه‌ها در نظر بگیرد و بعد از چند سال، صاحب خانه شوند.

وی خاطرنشان کرد: این طرح در ابتدا خیلی موفق نبود؛ زیرا دولت اجرای آن را بر عهده گرفت و به همین دلیل درگیر سیستم بروکراسی حاکم بر ادارات کشور شد. بعد از چند سال اجرای آن را به یک شرکت خصوصی واگذار کردند و آن شرکت واحدها را تکمیل کرد و اواسط دهه ۸۰ به متقاضیان تحویل داد.

این عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران با بیان این‌که مسکن استیجاری در آن دوران به دلیل نبود مکانسیم پایدار تامین مالی ادامه پیدا نکرد گفت: دولت باید بتواند پروژه‌ای را که شروع می‌کند به‌موقع به پایان برسد. اگر این‌گونه شود در بازار مسکن اثرگذار است اما تجربه ناموفق تمام طرح‌های دولتی از جمله مسکن استیجاری و هم‌چنین مسکن مهر، اقدام ملی و نهضت ملی مسکن که بعد از مسکن استیجاری اجرا شده نشان می‌دهد دولت‌ها سازنده‌ی خوبی نیستند و نباید به تصدی‌گری در این طرح‌ها اصرار کنند. به طور مثال دولت سیزدهم قرار بود چهار میلیون واحد مسکونی بسازد اما بعد از چهار سال اعلام شده که ۴۰ هزار واحد ساخته شده، یعنی یک درصد برنامه تحقق یافته است.

محتشم راهکار اصلی برای موفقیت پروژه‌های ساخت و ساز را استفاده از توان بخش خصوصی دانست و افزود: این‌که وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده ۱۰ هزار واحد مسکونی را برای واگذاری به مستاجران به تملک خود درآورده‌ایم برای شروع کار خوب است اما به این تعداد هیچ تاثیر معناداری در بازار مسکن نخواهد داشت. البته برای شروع کار خوب است. دولت باید یک فرآیند میان‌مدت و بلندمدت برای این طرح‌ها تعیین کند و مدل مسکن استیجاری را در کنار سایر مدل‌های ساخت و ساز در کشور نهادینه کند.

به گفته محتشم، دولت می‌تواند بعد از ساخت واحدها با چند روش آنها را به متقاضیان واگذار کند و دست آنها را برای انتخاب مدل متناسب با سلیقه و بودجه‌ی خودشان باز بگذارد. مثلا می‌تواند به مستاجران بگوید نصف قیمت واحدها را پرداخت کنند و مابقی مبلغ را به صورت تدریجی بپردازد. یا می‌تواند واحدها را با مبالغ اجاره اندک در اختیار دهک‌های  پایین قرار دهد. به هر ترتیب همین که دولت به چنین طرحی ورود کرده را باید به فایل نیک گرفت اما انتظار این است که در راستای نهادینه کردن مسکن استیجاری و استمرار این طرح اهتمام داشته باشد.