گران‌ترین املاک اروپا در کدام کشور است؟

در گزارش کمیسیون اروپا با عنوان «مسکن در اتحادیه اروپا: تحولات بازار، عوامل اساسی و سیاست‌ها» آمده است که قیمت خانه در ۱۰ سال گذشته در سراسر اتحادیه اروپا به طرز چشمگیری افزایش یافته است و پرتغال در فهرست کشورهایی قرار دارد که املاک در آنها بیشترین ارزش را دارند.

قیمت خانه در اتحادیه اروپا،  بین سال‌های ۲۰۱۴ تا ۲۰۲۴، به طور متوسط ‌۵۰ درصد افزایش یافته، اما در مجارستان، لیتوانی، چک، پرتغال، استونی، بلغارستان و لهستان، رشد اسمی قیمت خانه از ۲۰۰ درصد فراتر رفته است.

دلایل وضعیت فعلی مسکن در اتحادیه اروپا شامل نرخ بهره بالاتر، تقاضا برای مسکن از سوی خانواده‌های ثروتمندتر و سرمایه‌گذاران، افزایش اجاره‌های کوتاه‌مدت و عدم ساخت و ساز جدید است.

در برخی مناطق، قیمت خانه‌ها نیز از ارزش واقعی آنها فاصله گرفته است و محققان تخمین زدند که افزایش قیمت خانه‌ها، بالاتر از میانگین ارزش واقعی آنها در پرتغال بارزتر است.  تخمین زده می‌شود که قیمت‌ها در پرتغال، حدود ۳۵ درصد بیش از حد واقعی ارزش‌گذاری شده‌اند و تنها کشوری است که تا سال ۲۰۲۴ افزایش ارزش‌گذاری بیش از حد قابل توجهی داشته است.

گردشگری و اجاره‌های کوتاه‌مدت

طبق گزارش کمیسیون اروپا، گردشگری و اجاره‌های کوتاه‌مدت از جمله عوامل افزایش قیمت مسکن در پرتغال محسوب می‌شوند.

به گفته محققان، افزایش اجاره‌های کوتاه‌مدت در مناطق توریستی ارتباط نزدیکی با افزایش قیمت خانه و اجاره بها دارد. ظهور پلتفرم‌های اشتراک‌گذاری خانه مانند «ایربی‌ان‌بی»  (Airbnb) بازار سنتی املاک را مختل کرده، زیرا به کاهش عرضه اجاره‌های بلندمدت کمک کرده است. شواهد تجربی فزاینده‌ نشان می‌دهد افزایش گردشگری به طور کلی و افزایش پلتفرم‌های اشتراک‌گذاری خانه به طور خاص، در افزایش اجاره بها و قیمت خانه در برخی از مکان‌های مهم، مانند مراکز تاریخی شهر پرتغال نقش داشته است.

پرتغال کشوری در اتحادیه اروپا است که گردشگری آن بیشترین تاثیر را بر قیمت مسکن داشته است.  این مشکل در کشورهایی مانند اسپانیا نیز وجود دارد و ازدحام گردشگران در شهرهای بزرگی مانند بارسلونا به یک مشکل تبدیل شده است.

سرمایه‌گذاری نهادی

در پرتغال، نسبت مسکن عمومی یکی از کمترین‌ها در اروپا است. طبق نتایج تحقیق اخیر موسسه دانشگاه لیسبون (ISCTE)، املاک مسکونی متعلق به دولت یا مقامات محلی، تحت مدیریت یا یارانه، حدود دو درصد از کل موجودی را تشکیل می‌دهند.

طبق گزارش کمیسیون اروپا، در برخی مناطق شهری، بخشی از موجودی مسکن متعلق به شرکت‌ها و دوره طولانی نرخ بهره پایین به افزایش تقاضا از سوی سرمایه‌گذاران نهادی کمک کرده است.

سرمایه‌گذاران نهادی، مانند شرکت‌های بیمه و صندوق‌های بازنشستگی، نقش مهمی در افزایش قیمت املاک در دهه گذشته، به ویژه در پایتخت‌های جهانی ایفا کرده‌اند و در پرتغال، صندوق‌های بازنشستگی «ریسک قابل توجهی» دارند.

مشکلات مربوط به صدور مجوزهای ساختمانی، افزایش لازم در موجودی مسکن عمومی را محدود می‌کند. در کشورهایی مانند پرتغال، کرواسی، اسپانیا و یونان، صدور مجوز ساخت‌ و ساز به پایین‌ترین حد خود در تاریخ رسیده  و یکی از دلایل این امر، بوروکراسی طولانی است.

در بیشتر کشورهای اتحادیه اروپا، مهلت‌های مشخصی برای صدور مجوز وجود دارد که از سه هفته در لیتوانی تا ۳۱ هفته در پرتغال متغیر است.  علاوه بر این، روند صدور مجوز در برخی کشورها با الزامات پیچیده اسناد و مدارک همراه است که می‌تواند باعث تاخیرهای غیرضروری و بار اداری شود و ساده‌سازی این الزامات می‌تواند به کارایی بیشتر کمک کند.

املاک خالی

تعداد بی‌شمار املاک خالی، مسکن موجود در پرتغال را نیز محدود می‌کند.  مسئله املاک خالی، چالشی مهم در سراسر اتحادیه اروپا است، به طوری که تقریبا از هر ۶ ملک در سراسر اروپا، یک ملک خالی است و بار دیگر، پرتغال در صدر فهرست کشورهایی با بیشترین املاک خالی، به همراه بلغارستان، رومانی، مالت، قبرس و مجارستان قرار دارد.

پرتغال و بحران مسکن

مسکن، موضوعی ثابت در سیاست پرتغال بوده و دولت‌های اخیر را تحت انتقاد شدید قرار داده است. اقدامات پیشنهادی برای مقابله با این مشکل شامل مشوق مالیاتی جدید با هدف ساخت و ساز خواهد بود؛ گامی که مدت‌ها مورد تقاضای این بخش بوده است. مالیات بر ارزش افزوده برای ساخت و ساز تا سقف ۶۴۸ هزار یورو، به ۶ درصد کاهش می‌یابد و نرخ ۶ درصد مالیات بر ارزش افزوده همچنین برای اجاره‌های تا سقف ۲۳۰۰ یورو اعمال می‌شود و این مشوق برای ساخت و سازهایی که برای اجاره در نظر گرفته شده‌اند و از این مقدار تجاوز نمی‌کنند، اعمال خواهد شد.

لوئیس مونته‌نگرو،  نخست وزیر پرتغال در مورد محدودیت ۲۳۰۰ یورویی برای اجاره‌ها، توضیح داد که این تصمیم بر اساس مناطق تحت فشار بیشتر مانند لیسبون، پورتو و سایر شهرداری‌هایی است که میانگین مبالغ بالاتر از این میزان است.

طبق گزارش یورونیوز، بیشتر این اقدامات مربوط به مالیات است، بنابراین به تصویب پارلمان بستگی دارد، اما تغییرات متعددی نیز در بخش اجاره وجود دارد. در ژوئن، کمیسیون اروپا هشدار داد که دولت‌های پرتغال در واکنش به بحران مسکن موثر نبوده‌اند و اقدامات مشخصی مانند کنترل اجاره بها یا اعمال محدودیت بر برخی از اجاره‌ها را توصیه کرد.