مدل جدید خانه‌دار شدن مستاجران/ کوروش کمپانی‌ها در راه بازار مسکن!

خشایار باقرپور در گفت‌وگو با ایسنا، اظهار کرد: بازار مسکن رکود یا رونق داشته باشد تولید مسکن جریان خود را خواهد داشت. اما مهم این است که برای بهره‌برداری واحدها و این موضوع که مسکن قرار است برای چه کسی تولید شود از ابتدا برنامه داشته باشیم. ما مدلی را تحت عنوان مسکن تدریجی ارایه کردیم که در واقع جامعه مصرفی بازار را هدف خود قرار داده و صراحتاً دنبال این است که در یک طرح کاملاً غیردولتی، مستاجران را صاحب خانه کند.

۱۱ میلیونی جوان به سن ازدواج رسیده در کشور داریم

وی افزود: در حال حاضر حدود ۱۱ میلیون جوان مجرد و به سن ازدواج رسیده در کشور وجود دارد که باید برای آنها مسکن تولید شود و در واقع بازار مصرف ما هستند. از طرف دیگر مسکن به قدری گران شده که به نوعی از توان خرید برای طرف تقاضا خارج شده است. در طرح مسکن تدریجی بخش سرمایه‌گذاری و بخش مصرفی با یکدیگر تلفیق می‌شوند که یک هم‌افزایی صورت می‌گیرد. در واقع مثل سایر طرح‌های خودمان در بخش تعاون، هیچ حسابی روی ظرفیت‌های بانکی نکردیم.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران در توضیح مدل مسکن تدریجی گفت: متقاضیان مصرفی مسکن معمولاً یک سرمایه اولیه دارند، اما ممکن است برای خرید یک واحد مسکونی کفایت نکند. بخش دیگری از جامعه هم بازار سرمایه‌ای مسکن را تشکیل می‌دهند. این افراد پول‌هایی در اختیار دارند که دلشان می‌خواهد در حوزه مسکن سرمایه‌گذاری کنند. ممکن است سرمایه این افراد نیز به اندازه یک واحد کامل نباشد. ما پروژه‌های ساختمانی انبوه‌سازی را از آمیخته سرمایه این دو گروه آغاز می‌کنیم. واحدها را با یک قیمت تمام شده می‌سازیم که هزینه‌ها تقسیم می‌شود.

متقاضیان مسکن تدریجی به میزان قدرالسهم خود مالکیت خواهند داشت

باقرپور ادامه داد: هر کدام از افرادی که در پروژه مشارکت کردند فارغ از اینکه مصرف‌کننده یا سرمایه‌گذار بوده‌اند قدرالسهمی در پروژه خواهند داشت. البته ممکن است سرمایه‌گذار بخواهد در آینده از واحد مسکونی استفاده مصرفی هم داشته باشد. یعنی وقتی که مجتمع‌ها ساخته می‌شود، اولویت بهره‌برداری با کسانی است که اعلام نیاز می‌کنند. مشارکت‌کنندگان در این طرح متناسب با قدرالسهم خود مالکیت خواهند داشت. اگر متقاضی خواستار سکونت در واحد باشد به میزان مالکیت خود نیاز به پرداخت اجاره‌بها ندارد، اما برای مابقی و میزان سهمی که در اختیار ندارد باید اجاره‌بها بپردازد.

وی با بیان این که به استناد کارشناسی رسمی که برای تعیین اجاره بها انجام می‌پذیرد، مسکن تدریجی به هیچ عنوان آغشته به سوداگری‌های بازار نخواهد شد گفت: نظام بهره‌برداری در این واحدها بر اساس اجاره‌داری حرفه‌ای ترسیم شده که مورد تاکید وزارت راه و شهرسازی و وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی است. در واقع می­توانیم به دور از فضای سوداگری در بازار مسکن استیجاری داشته باشیم. ما مسکن استیجاری منتهی به مالکیت را در این مدل تعریف کردیم نه ترویج ساختار مستأجری دائمی. ضمن اینکه مستاجران این واحدهای آپارتمانی خودشان مالک بخشی از واحدها خواهند بود.

اجاره بها عادلانه تعیین می‌شود

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران بیان کرد: نسبت R به P که در واقع نسبت اجاره به قیمت مسکن محسوب می­شود، تعریف استانداردی دارد که بر اساس کارشناسی سالانه این عدد تعریف می‌شود. بخشی از بازار سرمایه که متناسب با قدرالسهم خود ماه به ماه اجاره را دریافت می کند، در این مدل امنیت سرمایه‌اش حفظ می‌شود و مدل درآمدی او از ابتدا مشخص خواهد بود. مستاجر نیز دغدغه این را ندارد که سر سال باید واحد را تخلیه کند.

وی در توضیح روند حضور مستأجران در مسکن تدریجی گفت: مصرف‌کننده در مسکن تدریجی با یک اجاره‌بهای عادلانه و منطقی از واحد مسکونی استفاده می کند. هر سال اندوخته‌ای را پس‌انداز می‌کند که می­تواند با آن، قدرالسهم خود را توسعه بدهد تا جایی که به اندازه کل متراژ واحد مسکونی، سرمایه و قدرالسهمش افزایش پیدا کند و کل واحد را در اختیار بگیرد. از آنجا به بعد دیگر هیچ اجاره­ای پرداخت نمی‌کند.

باقرپور با بیان اینکه در طرح مسکن تدریجی طول دوره انتظار خانه‌دار شدن به شدت کاهش پیدا می‌کند گفت: اگر یک نفر بخواهد تمام پول خود را پس انداز کند سال‌ها طول می­کشد تا صاحب خانه شود. کارشناسان و مسئولان اعداد مختلفی از ۲۱ سال تا ۷۰ سال و حتی ۱۰۰ سال برای این موضوع اعلام می کنند. ولی ما در مسکن تدریجی با این اعداد کاری نداریم و دنبال محاسبه آن هم نیستیم. مستاجر از ابتدا از واحد مسکونی که قرار است به طور مثال ۷ یا ۸ سال دیگر مالک تمام آن شود استفاده می کند. مزیت طرح آن است که قرار نیست مستاجر در این ۸ سال دغدغه تورم و دغدغه این که درآمدش متناسب با تورم اضافه می‌شود یا نه را داشته باشد.

زیرساخت قانونی مسکن تدریجی وجود دارد

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران ادامه داد: تعاون بر همین اساس است و مشارکت جمعی در این بخش انجام می‌پذیرد. یعنی هدف نهایی تعاونی که صاحبخانه کردن افراد است در مسکن تدریجی محقق می‌شود. زیرساخت قانونی این طرح نیز فقط در تعاون وجود دارد و آن نظام بهره‌برداری است که متقاضی را به حال خود رها نمی‌کند. سیستم اجاره داری حرفه‌ای باعث می‌شود تا مرحله بهره‌برداری بتواند در نظام تعاون حفظ شود.

با وزارت تعاون هماهنگ هستیم

وی درباره آخرین وضعیت طرح مسکن تدریجی گفت: این طرح را ابتدا با معاونت امور تعاون وزارت تعاون در میان گذاشتیم. با حمایت معاون وزیر تعاون، کارهای مطالعاتی طرح به صورت جدی انجام شد. طرح پیشنهادی آن اواخر سال گذشته آماده شده و هماهنگی‌هایی نیز با وزارت راه و شهرسازی در حال انجام است. ما درباره یک محصول جدید صحبت نمی‌کنیم بلکه از یک مدل کارآمد تامین مالی جمعی حرف می زنیم که بتواند سرمایه‌گذاری در تولید مسکن را متناسب با شعار سال محقق کند.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران در بخش دیگری از صحبت‌های خود با بیان این‌که باید از مردم در برابر سؤاستفاده کارآفرین نماها مراقبت کنیم گفت: حتماً بین «فروش متری مسکن» و «مسکن تدریجی» مرز قائل شویم. این دو موضوع به یکدیگر هیچ ارتباطی ندارند. مسکن تدریجی یک مدل تأمین منابع مالی با استفاده از ظرفیت‌های مشترک بازار مصرفی و بازار سرمایه‌ای مسکن در راستای تولید مسکن است.

عده‌ای با طرح مسکن سانتی‌متری به دنبال سوءاستفاده هستند

باقرپور تاکید کرد: هدف این است که مصرف کننده که نمی‌تواند صاحب خانه شود را خانه‌دار کنیم. از سوی دیگر امنیت و منافع سرمایه سرمایه‌گذاران بازار را هم تضمین کنیم.  چنانچه متأسفانه در همین سوءاستفاده ها شاهد پیش فروش متری و سانتی‌متری مسکن هم هستیم که عده‌ای کاملا سودجویانه و سوداگرانه در حال تضییع اموال مردم هستند. زمانی که ما از مسکن تدریجی پرده برداری کردیم یکی دو تا مجموعه که هیچ ارتباطی به حوزه مسکن ندارند مستندسازی‌هایی از مراجع غیرذیربط حوزه مسکن، عنوان کردند که ما با مجوز فروش متری مسکن داریم و سانتی‌متری شروع به پیش فروش کردند! جدا از این که هنوز مجوزی از مرجع ذیصلاح برای فروش متری مسکن صادر نشده و هنوز اختلافات جدی در خصوص آثار تورمی این امر وجود دارد، به لحاظ حقوقی فروش و پیش فروش مسکن با هر متر و معیاری از هم متفاوتند و آثار حقوقی، موازین قانونی و مباحث مالی آن ها از هم جداست.

وی ادامه داد:این مجموعه‌ها بدون مجوز قانونی پیش فروش فقط پول و سرمایه های خرد مردم را جمع کرده و امثال پدیده‌هایی چون کورش کمپانی این بار در بازار مسکن ظهور و بروز خواهند کرد. بعد هم عده ای می­گویند مقصر مردم هستند که طمع کردند و به دام افتادند! پس وظیفه ما و در رأس آن نهادهای امنیتی و نظارتی چیست؟ قبل از این که منجر به آسیب دیدن عده دیگری از شهروندان شود هشدار می دهیم و از رسانه ها هم کمک می‌خواهم که مردم را آگاه سازند. دلمان می­سوزد که مردم با این همه فشار و گرفتاری اقتصادی این طور برای مسکن که یکی از ساده ترین و بدیهی‌ترین نیازهایشان تلقی می گردد، مورد سوءاستفاده قرار می‌گیرند.

سرنوشت مسکن اقتصادی چه شد؟

باقرپور درخصوص سرنوشت مسکن اقتصادی که پیش از این توسط اتحادیه تعاونی‌های عمرانی مطرح شده بود خاطرنشان کرد: مسکن اقتصادی ناظر به یک محصول جدید بود. ما در آن مدل گفتیم سبد مسکن کشور نیاز به واحد کوچک متراژ دارد و واحد کوچک متراژ هم در سبد محصولات بازار وجود ندارد یا اگر هست آنقدر تعدادش کم است که پاسخگوی تقاضای امروز جامعه نیست.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران افزود: نیاز بود یک تابوشکنی در این زمینه انجام شود که بحمدالله انجام شد و مسیر توسعه خود را با حمایت بسیاری از کارشناسان و مسئولین می­پیماید. بعضی افراد هم درباره مسکن ۲۵ متری مباحثی را مطرح کردند و روی آن مانور دادند که بارها گفته‌ایم فلسفه مسکن اقتصادی فراتر از ایجاد هجمه بر روی یک متراژ مشخص است. این در حالیست که مسکن تدریجی ناظر به مدل مالی است. در مسکن اقتصادی از یک محصول حرف می‌زدیم اما در مسکن تدریجی از یک مدل مکمل جهت تأمین منابع مالی تولید مسکن صحبت می‌کنیم که هم در مسکن اقتصادی و هم در مسکن سنتی و متداول می‌تواند تامین کاربرد داشته باشد. یعنی لزوماً مسکن تدریجی برای تولید کوچک متراژ استفاده نمی‌شود بلکه کل بازار مصرف را شامل می‌شود.

زمین زیاد داریم اما زمین قابل ساخت نداریم

وی خاطرنشان کرد: زمانی که مسکن اقتصادی مطرح شد برخی افراد شعار می‌دادند که ما زمین زیاد داریم و نیازی به واحد کوچک متراژ نیست. بله زمین زیاد داریم اما سوال این است که چقدر زمین دارای زیرساخت داریم؟ دیدیم که در طرح های تولید مسکن مثل طرح نهضت ملی به فقر زمین قابل ساخت دچار شدیم. البته چالش‌های نهضت ملی مسکن فراتر از این بود و در زمینه هایی مثل تسهیلات بانکی یا محاسبات ساده و بدیهی اقتصادی مثل نرخ تعدیل تورم و لحاظ نمودن در هزینه های ساخت و ساز نیز با چالش مواجه شد.

مدیرعامل اتحادیه تعاون‌یهای عمرانی شهر تهران افزود: نهضت ملی مسکن طرح خوبی بود به شرطی که اشتباهات گذشته در برنامه­ریزی را تکرار نمی‌کرد. تولید مسکن یک مقوله تک‌وجهی نیست. یک بخش قابل توجهی از حاکمیت باید دست به دست هم بدهند و این حوزه را حمایت کنند. این که ما از وزارت راه و شهرسازی بخواهیم مسکن تولید کند اما شهرداری‌ها، وزارت صمت یا وزارت نیرو را رها کنیم نتیجه‌ای حاصل نمی‌شود. الان چه کسی وزرای نیروی ادوار گذشته را ملزم به پاسخگویی در این خصوص می کند که چرا توسعه زیرساخت‌ها انجام نشده و امروز نمی‌توانیم تولید مسکن را در توسعه افقی شهرها داشته باشیم؟ هیچ‌کس؛ مجلس فقط ابزار استیضاح را دارد که تنها می‌تواند از وزیر امروز پاسخ بخواهد. در حالی که وزیر راه و شهرسازی نه تنها وارث کاستی­های نفرات قبلیست، بلکه ترک فعل وزرا و مسئولین ادوار گذشته در حوزه­های مرتبط نیز دست و پای او را بسته است.

وی تاکید کرد: امروز بحث ناترازی انرژی هم به عنوان یک بیماری جدید به معضلات بخش مسکن اضافه شده است. یعنی امروز اگر از وزارت نیرو بخواهند زیرساخت را توسعه بدهد می گوید من برای این مقدار توسعه که انجام داده‌ام نمی‌توانم برق تأمین کنم، چطور انتظار دارید در اراضی جدید و الحاقات به بافت شهری بتوانم خدمات بدهم؟ بنابراین می بینیم که مشکلات بخش مسکن مضاعف شده است.

رشد پرشتاب قیمت مسکن متوقف شده اما فنر در حال جمع شدن است

باقرپور درباره آخرین وضعیت بازار مسکن گفت: بازار مسکن که مدت‌هاست در رکودی عمیق به سر می­برد و این امر ناشی از عدم استطاعت خانواده‌ها در خرید محصولی تحت عنوان مسکن هست. این کالا آنقدر گران شده که مشتری جدید در بازار وارد نمی‌شود. اگر اندک و معدود معاملاتی هم انجام بپذیرد، عمدتاً بین مالکان قبلی اتفاق می‌افتد. این مسئله باعث توقف رشد پرشتاب قیمت مسکن شده نه یک برنامه مدوّن و از پیش تعریف شده. خود مسکن محملی برای افزایش قیمت نداشت.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران بیان کرد: از طرفی تورم عمومی مسیر خود را با ارقام بالایی طی کرده و تورم بازار مسکن پایین تر از تورم عمومی بوده است. تورم تولید مسکن متأثر از تورم عمومی است و تورم بازار مسکن، تورمی است که شما در فروش و خرید مسکن با آن مواجه هستید. وقتی این دو اختلاف پیدا می‌کنند مثل این که فنری فشرده شود هر چه فشار بیشتر شود، در زمان آزاد شدن جهش بیشتری خواهد داشت.

به دلیل رکود مسکن، سازندگان ایرانی به عمان و گرجستان رفته‌اند

وی با بیان این‌که امروز بازار مسکن ما تحت فشار قرار دارد گفت: این فشار دولتی هم نیست بلکه ناشی از عدم استطاعت مالی افراد و ناترازی اقتصادی است. پدیده بدتری که اتفاق افتاده خروج تولید کنندگان از بازار تولید هست که متأسفانه شاهد خروج سرمایه­ها و ظرفیت­های بسیاری از سازندگان به کشورهایی مثل عمان و امارات و ترکیه و گرجستان هستیم. زیرا در خارج از کشور بازار مسکن رونق بیشتری داشته و نقد شوندگی محصولشان میسر است.

باقرپور تصریح کرد: سازندگان اگر بخواهند در ایران ساخت و ساز کنند برایشان مشتری وجود ندارد و وسع مردم به خرید نمی­رسد. حجم مبادلات و توان خرید بهتری در بیرون از کشور دارند. پدیده بلند مدت این موضوع کاهش ساخت و ساز و بر هم خوردن تناسب بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن خواهد بود که در دهه های گذشته هم چند بار تجربه­اش کردیم. این مسئله به جهش بیشتر قیمت­ها دامن خواهد زد. در خرید و فروش مسکن مبادلات در سطح میلیارد تومانیست، اما در بازار اجاره که با ارقام میلیونی مواجهیم، تورم اجاره بها شیب تندتری دارد. کسی که آسیب بیشتری می‌بیند مصرف کننده است. یک چهارم خانوار کل کشور ما مستأجرند و همین حالا از این موضوع آسیب می بینند.

رویه معمول بازار مسکن تغییر کرده است

وی در خصوص پیش­بینی زمان خروج بازار از رکود افزود: در گذشته بازار مسکن به صورت تناوبی، گاهی در رکود و گاهی در رونق بوده است. معمولا هم رکود تنها نبوده و رکود توأم با تورم را شاهد بودیم. اما از اواسط سال ۱۴۰۲ وارد رکود غیر تورمی یا به عبارت بهتر رکود با تورم پایین­تر از تورم عمومی شدیم. رویه تغییر کرده و بازار مسکن توان خودش را از دست داده است. چنین شرایطی ممکن است در سایر بازارها مثل خودرو هم اتفاق بیفتد.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران گفت: شرایط اقتصادی مستقیماً رفاه جامعه را هدف قرار داده است. به نظر من برای برون رفت از چنین شرایطی دو راهکار وجود دارد. یکی این که مشارکت مردم در تولید مسکن را تقویت کنیم که مستلزم تقویت بستر تعاونی­های رسته مسکن و ساختمان خواهد بود. نیاز به تعریف ساختارهای جدید و تعریف انواع و اقسام صندوق­های ناکارآمد هم نداریم. زیرساخت حقوقی و قانونی تعاون آماده و موجه هست.

به گفته باقرپور، مسکن تدریجی مدل مناسبی برای جلب مشارکت مردم خواهد بود که سرمایه‌های خرد مردمی را به جای بازارهای سوداگرانه به سمت تولید مسکن هدایت کند. راهکار دوم این که به هر روشی سرمایه گذاری خارجی برای تولید مسکن جذب کنیم. چه مذاکرات و رفع تحریم­ها موفقیت آمیز بود چه نه، امکان تهاتر با سرمایه گذاران خارجی مهیاست. لزوماً هم نباید فقط با نفت ما تهاتر کنند. می توان از سرمایه گذار بهره برداری دو وجهی داشت. صنعت گردشگری و درمان ما که تحریم نیست. به سرمایه گذار خارجی زمین درمانی و گردشگری بدهیم، ما به ازای آن برایمان مسکن و زیرساخت های متعلقه آن را بسازد. برای بازگشت سرمایه اش باید عرصه درمانی یا گردشگری که گرفته را هم بسازد. آن وقت هم صاحب مسکن شده ایم و هم ظرفیت های گردشگری و سلامت خود را توسعه داده ایم.