۱۰ تحلیل کارشناسی درباره آینده بازار مسکن

بازار مسکن پس از سه ماه که تحت تاثیر هیجانات سیاسی و منطقه‌ای قرار گرفته بود در حال حاضر به ثبات نسبی رسیده و ظاهرا در برابر کاهش قیمت، مقاومت نشان می‌دهد. سه روز قبل مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران، کاهش قیمت مسکن پس از جنگ ۱۲ روزه را تکذیب کرد. این در حالی است که رئیس اتحادیه مشاوران املاک اعلام کرده بود بعد از جنگ قیمت خانه در مناطق شمالی تهران بین ۳۰ تا ۵۰ میلیون تومان در هر متر مربع کاهش پیدا کرده بود. کیانوش گودرزی اما دو روز قبل گفت که این کاهش‌ها منجر به انعقاد قرارداد نشده است.

اگرچه به دلیل نبود آمار مشخص از میانگین قیمت مسکن در تهران نمی‌توان برآورد دقیقی از نرخ‌های فعلی ارائه کرد، اما آمار غیررسمی گویای آن است که نرخ‌های پیشنهادی هر متر خانه در پایتخت به ۱۰۵ میلیون تومان رسیده که رشد ۹ درصد را در مقایسه با سال گذشته نشان می‌دهد. البته قیمت‌های رسمی احتمالا در کانال ۹۰ میلیون تومان است.

آن‌طور که واسطه‌های ملکی می‌گویند معاملات در رکود به سر می‌برد، اما بسیاری از متقاضیان خرید مسکن کنجکاوند تا از آخرین وضعیت بازار مطلع شوند. این موضوع از افزایش مراجعات به دفاتر مشاور املاک و رشد بازدید از آگهی‌های ملکی طی روزهای اخیر قابل مشاهده است. متقاضیان مصرفی می‌خواهند بدانند دوره رکود بازار مسکن چه زمانی تکمیل می‌شود.

درخصوص پیش‌بینی از آینده بازار مسکن تحلیل‌های مختلفی وجود دارد که از سه زاویه قابل بررسی است؛ گروهی از کارشناسان به جنبه زمانی ادوار رونق و رکود بازار ملک می‌پردازند. از این منظر اگر بپذیریم که بازار مسکن از ابتدای خرداد وارد دوره بلندمدت رکود شده و این رکود تا پایان شهریور ادامه پیدا کند ممکن است ۱۰ تا ۱۲ فصل آینده (۳۰ تا ۳۶ ماه) شاهد کسادی معاملات باشیم.

بر اساس یک آمار غیررسمی، در جنگ ۱۲ روزه میزان عرضه مسکن ۹۴ درصد نسبت به دوران قبل از جنگ کاهش پیدا کرد که البته پس از این مخاصمه میزان عرضه به سرعت رشد کرد، اما همچنان ۳۳ درصد کمتر از دوره پیش از جنگ باقی ماند.

هم‌اکنون نمی‌توان برآورد دقیقی از زمان خروج بازار مسکن از رکود ارائه داد. خشایار باقرپور ـ رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران معتقد است: مسکن خواه ناخواه فاصله خود را با بازارهای موازی جبران می‌کند. او اما زمان دقیقی برای این موضوع ارائه نکرد.

شهریور امسال قیمت مسکن در تهران تنها ۹.۴ درصد نسبت به شهریور ۱۴۰۳ رشد داشته؛ در حالی که طی همین بازه زمانی طلا ۱۴۶ درصد، دلار ۷۴ درصد و شاخص بورس ۲۱ درصد افزایش یافته که در شرایط فعلی نشان‌دهنده ترجیح دیگر سرمایه‌گذاران به دارایی‌های دیگر مانند طلا یا ارز است.

عوامل مختلفی در رونق بازار مسکن موثر است که از آن جمله می‌توان به نرخ تورم عمومی، رشد بازارهای موازی، میزان افزایش نقدینگی، میزان بازدهی بازار اجاره نسبت به قیمت فروش مسکن، رشد تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذاری در بازار ملک و هزینه ساخت اشاره کرد. آمار گویای آن است بجز میزان تقاضا تقریبا تمامی شاخص‌های مذکور با شدت و ضعف دچار رشد شده است.

تورم عمومی نقطه به نقطه در شهریور امسال ۴۵ درصد و تورم مصالح ساختمانی در بهار امسال ۴۹ درصد بود. میزان نقدینگی نیز نسبت به سال گذشته ۳۲ درصد رشد کرده است. طلا ۱۴۶ درصد و دلار ۷۴ درصد افزایش نشان دادند. اما این‌که مسکن در این میان کمترین میزان رشد را داشته به کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان مصرفی برمی‌گردد. طبق برخی برآوردها متوسط انتظار برای خانه‌دار شدن در تهران به بیش از ۷۰ سال رسیده است.

درخصوص پیش‌بینی از آینده بازار مسکن تحلیل‌های مختلفی وجود دارد که از سه زاویه قابل بررسی است؛ گروهی از کارشناسان به جنبه زمانی ادوار رونق و رکود بازار ملک می‌پردازند. از این منظر اگر بپذیریم که بازار مسکن از ابتدای خرداد وارد دوره بلندمدت رکود شده و این رکود تا پایان شهریور ادامه پیدا کند ممکن است ۱۰ تا ۱۲ فصل آینده (۳۰ تا ۳۶ ماه) شاهد کسادی معاملات باشیم.

در ادامه نظر برخی فعالان بازار مسکن درباره وضعیت فعلی این بازار و تحلیل آینده‌ی آن می‌خوانید:

فرشید پورحاجت ـ دبیر کانون انبوه‌سازان:

هزینه تولید مسکن با نوساناتی مواجه شده و ممکن است در آینده بر روی واحدهای نوساز و کلیدنخورده تاثیر بگذارد. بنابراین در حال حاضر با توجه به ثباتی که در بازار ایجاد شده اگر متقاضیان برنامه‌ریزی برای خرید مسکن دارند می‌توانند ورود کنند.

یاسر ـ مشاور املاک منطقه پیروزی:

اردیبهشت ماه نسبت به پارسال بین ۵ تا ۱۰ درصد افزایش قیمت داشتیم تا این‌که جنگ ۱۲ روزه اتفاق افتاد و بازار مسکن به کلی وارد رکود شد. اما کاهش قیمت نداشتیم؛ زیرا با توجه به افزایش ۵۰ درصدی هزینه‌های ساخت، کاهش قیمت منطقی نیست. کسانی که پول لازم هستند به قیمت پارسال می‌فروشند.

خشایار باقرپور ـ مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران:

بازار مسکن نسبت به ارز و طلا جاماندگی دارد که دیر یا زود این جاماندگی جبران می‌شود و در حال حاضر به لحاظ سرمایه‌گذاری و مصرفی بهترین زمان برای خرید خانه است.

حسن محتشم ـ عضو انجمن انبوه‌سازان تهران:

در شمال تهران تقاضای سرمایه‌گذاری برای مسکن وجود دارد و آن‌ها به دلیل عدم تمایل به خطر انداختن دارایی‌های خود ترجیح می‌دهند که سرمایه‌شان را از این بخش خارج کنند. در چنین شرایطی اگر کسی بخواهد خریدی انجام دهد، برخی فروشندگان حاضرند تخفیف بدهند، اما متقاضیان بسیار کم هستند.

پژمان جوزی ـ رئیس انجمن صنعت ساختمان:

طی پنج دهه اخیر چنین رکودی در بازار مسکن بی‌سابقه بوده است. سال‌هاست درباره شش میلیون تقاضای انباشته در بازار مسکن صحبت می‌شود که قرار بود پنج میلیون مسکن ساخته شود اما این اتفاق نیفتاده است.

سیامک پیربابایی ـ عضو هیات مدیره انجمن صنعت ساختمان:

تبعات ناشی از تحریم‌های ظالمانه بر اقتصاد کشور تاثیر گذاشته و مختص بازار مسکن نیست. واقعیت این است که برای خروج مسکن از رکود باید گامهای اساسی در اقتصاد کلان برداشته شود.

سعید لطفی ـ عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک:

بعد از فعال‌سازی مکانیسم ماشه افزایش قیمتی در بازار مسکن نداشتیم ولی به دلیل رشد قیمت طلا و ارز، مردم می‌خواهند از تحرکات بازار مسکن مطلع شوند، بنابراین مراجعه به مشاوران املاک مقداری افزایش پیدا کرده اما منجر به عقد قرارداد نمی‌شود. به نظرم در نیمه دوم سال اگر شرایط سیاسی و منطقه‌ای مقداری ثبات پیدا احتمالا بازار مسکن راه می‌افتد.

فرشید ـ مشاور املاک منطقه ۱۰ تهران:

بعد از جنگ ۱۲ روزه قیمت مسکن در منطقه ما بین ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش پیدا کرد. واحدهای نوساز متری ۱۲۰ میلیون تومان بود که الان به حدود ۱۰۰ تومان رسیده و مشتری نیست. افزایش مراجعه هم بعد از رشد دلار و فعال‌سازی اسنپ‌بک نداشتیم. فقط برخی افراد که می‌خواهند خانه خود را تبدیل به احسن کنند مراجعه می‌کنند. مسکن تا زمانی که بازار دلار، طلا و ماشین در رونق باشد، رشدی نخواهد داشت.

اشکان ـ مشاور املاک منطقه تهرانپارس:

قیمت مسکن حباب داشت که بعد از جنگ حباب آن فروکش کرد اما ریزش آن‌چنانی هم نداشت؛ مگر در مواردی که فروشنده خیلی پول لازم باشد و تخفیف بدهد که کمتر این اتفاق می‌افتد. ملک‌هایی که ارزنده است قیمتش کاهش نیافته اما خانه‌هایی که ضعف دارد مقداری از نظر قیمت افت کردند.

محمد دبیری ـ کارشناس اقتصاد مسکن:

به دلیل رکود مسکن هیچ سازنده‌ای جرأت شروع پروژه ندارد اما اگر اقداماتی مثل کنترل تورم، سبک کردن بروکراسی برای سازندگان و پرداخت وام‌های هدفمند در در دستور کار قرار گیرد، رکود بازار می‌شکند.