بازار مسکن در دوراهی قیمت و قدرت خرید

بازار مسکن در شهریور ۱۴۰۵ در شرایطی قرار دارد که افزایش هزینه ساخت و رشد قیمت‌ها از یک سو و افت قدرت خرید خانوارها از سوی دیگر، فاصله میان قیمت مسکن و توان خرید متقاضیان را بیش از گذشته افزایش داده است؛ وضعیتی که فعالان بازار آن را نمونه‌ای از رکود تورمی می‌دانند؛ بازاری که در آن قیمت‌ها افزایش می‌یابد اما معاملات رونق نمی‌گیرد.

بازار مسکن در شهریور؛ رکود همچنان پابرجاست

تازه‌ترین تحولات بازار مسکن نشان می‌دهد که برخلاف برخی پیش‌بینی‌ها درباره بازگشت تقاضا پس از تحولات ماه‌های اخیر، بازار هنوز با رونق معاملات فاصله دارد. رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران در روزهای اخیر با اشاره به تداوم رکود، افزایش قیمت تمام‌شده ساخت را یکی از عوامل اصلی رشد قیمت مسکن و تشدید فشار بر متقاضیان عنوان کرده است.

به گفته کیانوش گودرزی، افزایش هزینه ساخت موجب شده قیمت مسکن افزایش پیدا کند و در نتیجه، توان خرید بخش قابل توجهی از خانوارهای طبقه متوسط و پایین کاهش یابد. این شرایط عملاً باعث شده بخشی از تقاضای مصرفی از بازار خارج شود.

در چنین شرایطی، بازار با یک تناقض جدی مواجه است؛ از یک طرف فروشندگان و سازندگان با افزایش هزینه‌های تولید مواجه هستند و از طرف دیگر، خریداران توان پذیرش قیمت‌های جدید را ندارند. نتیجه این وضعیت، افزایش فاصله میان «قیمت مورد انتظار فروشنده» و «قدرت پرداخت خریدار» و در نهایت کاهش تعداد معاملات است.

قیمت مسکن تهران از متری ۱۰۰ میلیون تومان عبور کرد

یکی از مهم‌ترین ارقام مطرح‌شده در روزهای اخیر مربوط به قیمت مسکن در تهران است. بر اساس اظهارات رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، متوسط قیمت مسکن در پایتخت از متری ۱۰۰ میلیون تومان عبور کرده است. با این حال، این رقم را باید با احتیاط و به‌عنوان برآورد بازار در نظر گرفت، چرا که در شرایط فعلی دسترسی به آمار کامل و رسمی معاملات محدود است و تفاوت قابل توجهی میان قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی معامله وجود دارد.

از سوی دیگر، گزارش‌های میدانی از برخی مناطق تهران ارقام بسیار بالاتری را نشان می‌دهد. برای مثال در برخی فایل‌های عرضه‌شده در مناطقی مانند شهران، قیمت هر مترمربع آپارتمان بسته به سن بنا، موقعیت و امکانات به محدوده‌های بالاتر از ۲۰۰ و حتی ۳۰۰ میلیون تومان رسیده است. بنابراین نمی‌توان یک عدد واحد را به همه مناطق تهران تعمیم داد.

این اختلاف قیمت‌ها یک نکته مهم را نشان می‌دهد؛ بازار مسکن تهران در حال حاضر بازاری کاملاً چندقیمتی است و منطقه، سن بنا، کیفیت ساختمان، دسترسی و شرایط فروش، تأثیر زیادی بر قیمت نهایی دارد.

هزینه ساخت؛ موتور جدید افزایش قیمت

در سمت عرضه نیز شرایط چندان مساعد نیست. افزایش قیمت مصالح ساختمانی، دستمزد، زمین، خدمات مهندسی و سایر هزینه‌های مرتبط با ساخت، هزینه نهایی تولید مسکن را افزایش داده است.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران اخیراً اعلام کرده که هزینه ساخت که در گذشته در برخی پروژه‌ها حدود ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع بود، اکنون در بعضی پروژه‌ها به حدود ۴۰ تا ۶۰ میلیون تومان رسیده است.

این مسئله از نگاه فعالان ساختمانی اهمیت زیادی دارد؛ زیرا حتی اگر تقاضای مؤثر در بازار کاهش پیدا کند، کاهش هزینه تولید اتفاق نیفتاده است. در نتیجه، سازنده نیز امکان کاهش شدید قیمت فروش را ندارد و همین موضوع مانع شکل‌گیری کاهش اسمی قابل توجه قیمت مسکن می‌شود.

گوران: افزایش قیمت لزوماً به معنای رونق نیست

رامین گوران، از فعالان و کارشناسان حوزه ساخت‌وساز، در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: مسکن همچنان از منظر دلاری ظرفیت افزایش قیمت دارد، اما این افزایش الزاماً به معنای رونق معاملات نخواهد بود.

گوران معتقد است وقتی قیمت‌ها در شرایطی افزایش می‌یابد که قدرت خرید متقاضیان پایین است، نتیجه طبیعی آن تشدید رکود خواهد بود. از نگاه او، محتمل‌ترین سناریو برای بازار، افزایش اسمی قیمت‌ها در کنار رکود تورمی است.

این تحلیل از آن جهت اهمیت دارد که برخلاف تصور رایج، افزایش قیمت مسکن الزاماً نشانه رونق بازار نیست. در شرایط فعلی ممکن است قیمت اسمی ملک افزایش پیدا کند، اما تعداد معاملات کاهش یابد؛ چرا که خریدار مصرفی توان ورود به بازار را ندارد.

پورحاجت: هزینه ساخت به حدود ۶۰ میلیون تومان رسیده است

فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان، نیز در ماه‌های اخیر بر افزایش شدید هزینه ساخت تأکید کرده است. به گفته او، با توجه به رشد قیمت مصالح ساختمانی، برای ساخت هر مترمربع مسکن در کشور به حدود ۶۰ میلیون تومان منابع نیاز است. او همچنین از افزایش قابل توجه قیمت برخی اقلام ساختمانی خبر داده است.

این اظهارنظر در کنار برآوردهای مطرح‌شده از سوی اتحادیه مشاوران املاک، نشان می‌دهد که فشار هزینه‌ای در بخش ساخت‌وساز به یکی از متغیرهای تعیین‌کننده بازار تبدیل شده است.

در واقع، مسئله بازار مسکن فقط کمبود تقاضا نیست؛ بخش عرضه نیز با افزایش هزینه و کاهش انگیزه سرمایه‌گذاری مواجه است. اگر این روند ادامه پیدا کند، احتمال کاهش ساخت‌وساز و در نتیجه محدود شدن عرضه جدید در سال‌های آینده وجود خواهد داشت.

چرا کاهش قیمت مسکن اتفاق نمی‌افتد؟

با وجود رکود شدید، هنوز نشانه‌ای از کاهش گسترده قیمت اسمی مسکن دیده نمی‌شود. دلیل اصلی این موضوع را باید در ساختار هزینه‌های بازار جست‌وجو کرد.

زمین، مصالح، دستمزد، هزینه‌های اداری و خدمات شهری و هزینه تأمین مالی همگی افزایش یافته‌اند. از سوی دیگر، مسکن برای بسیاری از مالکان یک دارایی سرمایه‌ای محسوب می‌شود و در شرایط تورمی، فروشنده معمولاً حاضر نیست ملک خود را با کاهش قابل توجه قیمت اسمی عرضه کند.

به همین دلیل، سناریوی محتمل‌تر آن است که در صورت تداوم تورم عمومی، قیمت اسمی مسکن همچنان افزایش یابد، اما این افزایش با رشد متناسب معاملات همراه نشود.

بازار مسکن در دوراهی قیمت و قدرت خرید

بازار مسکن در شهریور ۱۴۰۵ را می‌توان بازاری با سه ویژگی اصلی توصیف کرد: قیمت‌های بالا، قدرت خرید پایین و معاملات ضعیف.

از یک سو، برآوردهای میدانی و اظهارات فعالان بازار از عبور قیمت مسکن تهران از متری ۲۰۰ میلیون تومان حکایت دارد؛ از سوی دیگر، در مناطق مختلف پایتخت قیمت‌های پیشنهادی حتی به چند برابر این رقم نیز رسیده است. همزمان، هزینه ساخت نیز در برخی پروژه‌ها تا محدوده ۴۰ تا ۶۰ میلیون تومان در هر مترمربع افزایش یافته است.

در چنین شرایطی، کارشناسانی مانند رامین گوران احتمال رکود تورمی را سناریوی غالب بازار می‌دانند؛ به این معنا که افزایش قیمت اسمی مسکن ادامه پیدا می‌کند، اما قدرت خرید خانوارها و حجم معاملات توان همراهی با آن را ندارد.

بنابراین، مسئله اصلی بازار مسکن در شهریور امسال دیگر صرفاً قیمت خانه نیست، بلکه شکاف فزاینده میان قیمت مسکن و درآمد خانوار است. تا زمانی که این شکاف از طریق افزایش قدرت خرید، تسهیلات مؤثر، کاهش هزینه ساخت و افزایش عرضه مصرفی کاهش پیدا نکند، حتی افزایش قیمت نیز لزوماً به معنای خروج بازار از رکود نخواهد بود.